‘대출심사 강화’ 문답풀이
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정부와 은행연합회가 4일 발표한 ‘주택담보대출 여신 심사 선진화 가이드라인’은 대출자의 실제 소득을 꼼꼼히 따져 갚을 수 있을 만큼만 빌려주고, 돈을 빌린 시점부터 원리금을 나눠 갚게 하는 게 핵심 내용이다. 또 변동금리 대출의 경우 향후 금리 인상 가능성을 고려해 대출 한도를 줄이거나 고정금리로 유도하는 내용을 담았다. 대출자의 신규 대출과 기존 금융부채의 원리금 상환액을 모두 더한 ‘상환 부담 평가지표’를 만들어, 부실 징후 가계부채에 대한 관리를 강화하는 방안도 포함됐다. 신규 주택담보대출이 적용 대상이고 수도권은 내년 2월, 비수도권은 내년 5월부터 시행된다. 이 방안의 상세 내용을 문답으로 풀어봤다. 

분할상환 예외규정은 없나?

아파트 집단대출엔 적용 안돼

상승가능금리 도입 어떻게?

변동금리에 적용…대출액 줄어

소득증빙 없으면 대출 못받나?

3천만원 이상 못빌리게 돼

Q 객관적인 소득 자료를 제출하지 않으면 대출을 못 받나?

A 기본적으로 원천징수영수증이나 소득금액증명원 같은 객관성 있는 소득 자료(증빙소득)를 제출해야 한다. 증빙소득 자료가 없어도 국민연금, 건강보험료 등을 활용한 인정소득이나 신용카드 사용액 등으로 추정한 신고 소득을 통해 대출을 받을 수 있다. 현재는 비수도권의 경우 소득 증빙이 없더라도 담보만 있으면 최저생계비(4인 가족 기준 2000만원 수준)를 소득으로 인정해 대출을 해줬지만, 앞으로는 소득 증빙이 없다면 3000만원 이하 소액에 한해 은행 지점장이 별도의 상환 재원을 확인한 경우에만 대출을 해준다. 다만 시행·시공사가 보증하는 아파트 중도금, 이주비, 잔금에 대한 집단대출은 소득 증빙이 없어도 대출이 진행된다.

Q 앞으로 주택담보대출은 무조건 원리금 분할상환 방식으로 받아야 하나?

A 집을 새로 구입하기 위해 대출을 받으려면 원칙적으로 분할상환을 해야 한다. 기존에 보유하고 있는 집을 담보로 대출을 할 경우에도 담보인정비율(LTV) 또는 총부채상환비율(DTI)이 60%를 초과하거나 이미 담보로 잡혀 있는 부동산이 2건 이상일 때, 증빙소득이 없어 신고소득을 적용해 대출 심사를 받는 경우엔 분할상환 적용을 받는다. 분할상환 방식으로 대출을 받더라도 1년 이내의 거치기간은 둘 수 있다.

Q 분할상환을 하지 않아도 되는 예외 규정은 없나?

A 다양한 예외 규정을 두고 있다. 집단대출, 상속·채권 보전을 위한 불가피한 채무 인수, 예·적금 만기나 기존 주택 처분 등에 따른 명확한 상환 계획이 있는 대출, 불가피한 생활자금용으로 은행 본부의 승인을 받은 대출 등은 만기 일시상환 방식으로 받을 수 있다.

Q 분할상환 방식으로 대출을 받으면 유리한 점이 있나?

A 처음부터 원금을 갚아 나가야 하기 때문에 상환 부담은 있지만, 전체 이자가 줄어들고 소득공제 혜택도 받는다. 예를 들어 3%의 금리로 2억원을 10년 분할상환 방식으로 빌리면, 만기 일시상환에 비해 2800만원의 이자를 아낄 수 있다.

Q 변동금리 대출에 적용하는 ‘상승가능금리’(스트레스 금리·stress rate)는 어떤 개념인가?

A 변동금리로 대출을 받았다가 이후에 금리가 상승하면 원리금 상환 부담액도 늘어난다. 따라서 향후 미국이 금리를 인상한 이후 전반적인 시장 금리가 상승할 경우 변동금리 대출자들의 부실 위험이 커질 수 있다. 이런 상황을 감안해 대출 한도를 정할 때 금리 인상 가능성까지 반영하려는 목적에서 상승가능금리 제도가 도입됐다. 상승가능금리는 최근 5년간 신규취급 가계대출 가중평균금리(한국은행 자료) 최고치에서 매년 11월의 가중평균금리를 차감하는 방식으로 계산한다. 따라서 한 해 한 차례 산출된다. 변동금리 대출을 받을 경우 실제 대출금리에다 상승가능금리를 합산해서 소득 대비 원리금 상환 비율(상승가능 DTI)을 산출해야 한다. 이 비율이 80%를 넘으면 대출액을 줄여 80% 아래로 낮추거나, 고정금리로 대출을 받아야 한다. 상승가능금리를 적용하면 대출 한도가 줄어들 수는 있지만 대출금리가 올라가는 것은 아니다.

Q 상승가능금리를 적용하면 실제 대출 한도가 얼마나 줄어드나?

A 연소득 3000만원인 사람이 변동금리 주택담보대출 2억1000만원(만기 10년, 금리 2.5%→DTI 79.2%)을 받기 원한다고 가정해 보자. 실제 금리는 2.5%이지만 상승가능금리가 2.7%라면, 금리를 5.2%(2.5% + 2.7%)로 적용해 상승가능 디티아이는 89.9%로 늘어난다. 이에 따라 대출자가 변동금리로 대출을 받으려면 상승가능 디티아이가 80% 수준인 1억8700만원밖에 대출을 받을 수 없다. 2억1000만원을 다 대출받으려면 고정금리를 선택하면 된다.

Q 새로 도입되는 총부채원리금상환비율(DSR)은 어떻게 활용되나?

A 새로 받는 주택담보대출과 기존에 가지고 있던 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액을 더한 금액을 연소득으로 나눈 값이 디에스아르인데, 이 비율이 80%를 넘으면 은행 자체의 사후관리 대상으로 지정해 모니터링을 강화한다. 디에스아르가 높다고 해서 대출을 거절하거나 대출 규모를 제한하지는 않는다.

Q 이번 방안은 신규 대출에만 적용되는데, 신규 대출의 개념은 무엇인가?

A 신규로 취급하는 대출로, 기존 대출의 증액·재약정·대환·채무인수 등도 신규 대출로 본다. 대출 만기 연장과 금리 또는 만기 조건만 변경하는 재약정·대환은 신규 대출로 보지 않는다. 기존에 받은 거치식 분할상환 대출의 거치기간 연장은 신규 대출에 해당해 원칙적으로 허용되지 않지만, 경과 규정을 둬 2018년 12월31일 이전에 같은 은행에서 기존 대출액 이하 규모로 연장하려고 할 경우엔 한 차례에 한해 최장 3년까지 거치기간을 둘 수 있도록 했다. 만기 일시상환 대출의 만기 연장은 신규 대출에 해당하지 않아 분할상환으로 바꾸지 않고 계속 만기를 연장할 수 있다. 한겨례